Le regole di Banca d’Italia per il calcolo dei tassi a cui sono agganciati i prestiti diventano un boomerang per i giovani che accedono al fondo garanzia prima casa in caso di repentino aumento del costo come sta avvenendo nelle ultime settimane.
I giovani under 36 rischiano di non poter accedere ai mutui per l’acquisto della casa a causa dell’aumento dei tassi che nelle ultime settimane ha colpito soprattutto i finanziamenti a tasso fisso che ora costano sul 2%, mentre solo a inizio anno viaggiavano attorno all’1%. Lo rileva un’analisi di Facile.it secondo cui l’eventualità di uno stop all’erogazione dei mutui under 36 a tasso fisso non è poi così remota.
La motivazione, spiegano gli esperti, risiede nella norma che regola l’accesso al Fondo Garanzia Prima casa; secondo la legge, per i giovani che accedono alla garanzia statale il tasso effettivo globale (teg) proposto dalle banche non può essere superiore al tasso effettivo globale medio (tegm) calcolato su base trimestrale da Banca d’Italia per determinare i tassi massimi dei vari finanziamenti al di là dei quali scatta l’usura.
Dati alla mano, il tegm valido fino nel trimestre in corso, quindi da inizio aprile a fine giugno, è stato rilevato dalla Banca d’Italia all’1,99% per i mutui a tasso fisso, soglia che ha spinto diverse banche a fermare l’erogazione di mutui fissi 100% i cui teg, a causa dell’aumento in corso dei tassi di interesse, tendono a superare il limite imposto dal tasso.
“La norma, nata come strumento a difesa dei giovani, si sta trasformando in un ostacolo. Il cortocircuito nasce dal fatto che il tegm oggi in vigore è stato calcolato sulla base dei tassi riferiti al periodo ottobre-dicembre 2021, quando le condizioni di mercato erano nettamente più basse. Con l’aumento dei tassi fissi rilevato nelle ultime settimane, oggi diverse banche faticano a stare sotto la soglia legale e pertanto non possono più proporre mutui 100% under 36 a tasso fisso. Se gli indici continueranno a salire, questo tipo di offerte potrebbe presto scomparire”.
Il fatto è che i teg (ovvero i tassi annui praticati alle singole categorie di finanziamenti) che ogni trimestre servono a calcolare i tegm (ovvera la media dei teg, valore che comprende tutte le spese connesse al finanziamento, escluse le imposte) sono determinati a partire dai rilevati nei dalla Banca d’Italia presso gli intermediari finanziari nel secondo trimestre precedente. Per cui i tegm validi per il trimestre in corso derivano dalle condizioni applicate dalle banche nell’ultimo trimestre 2021, prima del brusco rialzo dei tassi.
Per i giovani resta l’alternativa dei mutui 100% a tasso variabile, dove gli indici proposti dalle banche sono ancora ampiamente inferiori ai valori soglia imposti dalla legge. Lo stop all’erogazione dei mutui fissi under 36 con Fondo Garanzia prima casa sarebbe un danno per l’intero mercato se si considera che nel primo trimestre 2022, secondo i dati dell’Osservatorio Facile.it – Mutui.it, quasi il 66% delle richieste presentate da giovani con meno di 36 anni era legata alla garanzia statale. L’analisi è realizzata su un campione di oltre 118 mila richieste di mutuo raccolte da Facile.it e Mutui.it nel primo trimestre dell’anno.
Daniele Turchi
Branch Manager